terça-feira, 3 de maio de 2011

NORMAS DA ABNT NBR 14653-1 PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir.
― finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, finscontábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
― objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada
― prazo limite para apresentação do laudo;
― condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Documentação
Reportar-se a ABNT NBR 14653-1:2001.

Legislação a consultar
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições
(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.

Vistoria
Além do disposto Na ABNT NBR 14653-1:2001, observar:

Caracterização da região
― Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
― Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais.
― Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência.
― Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.
― Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
― Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
― Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno
― Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
― Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
― Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
― Infra-estrutura urbana disponível.
― Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

Caracterização das edificações e benfeitorias
― Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação
disponível.
― Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
― Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
― Condições de ocupação.

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